Nutzerwechselkosten

Bei einem unterjährigem Mieterwechsel muss zur Erfassung des individuellen Heizkostenverbrauchs eine Zwischenablesung der Heizkostenverteiler erfolgen, wobei die verbrauchsunabhängigen Kosten nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig umgelegt werden. Ist eine Zwischenablesung aus technischen Gründen nicht möglich, erfolgt eine Abrechnung der gesamten Heizkosten nach Gradtagszahlen. Die Zwischenablesung ist mit Kosten verbunden, einer sogenannten Nutzerwechselgebühr. Aber wer trägt die Kosten?

Häufig findet sich diese Position in der Betriebskostenabrechnung wieder und der Mieter übernimmt die Kosten. Bei der Nutzerwechselgebühr handelt es sich aber um Verwaltungskosten und nicht um Betriebskosten, so dass diese Gebühr grundsätzlich vom Vermieter zu tragen ist. Denn der diese Kosten auslösende Mieterwechsel fällt in den Risikobereich des Vermieters und es handelt sich im Gegensatz zu Betriebskosten, um nicht wiederkehrende Kosten, die im Laufe eines Mietverhältnisses nur am Ende des Mietverhältnisses einmalig anfallen.

Das Amtsgericht Kassel hatte in diesem Zusammenhang zuletzt entschieden, dass die Aufbürdung dieser Kosten auf den Mieter formularvertraglich nicht möglich sei. Das Amtsgericht stützt sich hierbei –obwohl es sich um Verwaltungskosten handelt- auf den Grundgedanken des Paragraphen 556 Absatz IV BGB, wonach es den Mietvertragsparteien verwehrt ist, die Betriebskostendefinition abzuändern, insbesondere diese zu erweitern.

Eine Kostentragungspflicht durch den Mieter ist damit weitestgehend ausgeschlossen, auch wenn dies mietvertraglich vereinbart war. Hierbei handelt es sich in der Regel um formularvertragliche Vereinbarungen und nicht um individuell ausgehandelte Vereinbarungen, auch wenn sie handschriftlich im Mietvertrag vermerkt sind. Das „Aushandeln“ erfordert nämlich, dass der Vermieter dem Mieter die zu treffende Regelung ernsthaft zur Disposition stellt, so dass der Mieter tatsächlich Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen nehmen kann. In der Regel erhält der Mieter einen vom Vermieter vorgefertigten Vertrag, so dass individuell getroffene Vereinbarungen eher die Ausnahme darstellen.

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