Neues zu Schönheitsreparaturen

Der BGH hatte am 08.07.2020 in zwei Verfahren zu den Az: XIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 über den mieterseitigen Anspruch auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu entscheiden.

In einem der Verfahren begehrten die Mieter vom Vermieter einen Kostenvorschuss für die Durchführung von Tapezier- und Anstricharbeiten, in dem anderen Verfahren verlangten die Mieter vom Vermieter die Ausführung konkreter Schönheitsreparaturen. In beiden Fällen war die Wohnung den Mietern zu Mietbeginn unrenoviert überlassen worden. Im Mietvertrag war zwar den Mietern die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen übertragen worden, diese Vereinbarung war aber unwirksam, da den Mietern zu Beginn des Mietverhältnisses hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich vom Vermieter gezahlt worden war. In diesen Fällen tritt dann die gesetzlich normierte Erhaltungspflicht des Vermieters ein. Die Erhaltungspflicht orientiert sich an dem Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter, also hier am unrenovierten Zustand. Damit entfällt jedoch nicht automatisch eine Renovierungsverpflichtung des Vermieters. Verschlechtert sich nämlich der anfängliche Dekorationszustand der Wohnung wesentlich, ist der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet. Von einer wesentlichen Verschlechterung kann nach einem langen Zeitablauf ausgegangen werden. Die betreffenden Mietverhältnisse dauerten 14 und 25 Jahre. Da die Wiederherstellung des Anfangszustandes aber weder sinnvoll noch praktikabel ist, kommt allein die Durchführung von Schönheitsreparaturen als sach- und interessengerechte Lösung in Frage. Nach erfolgter Renovierung befindet sich die Wohnung aber in einem besseren Zustand als zu Mietbeginn. Der Mieter erhält also mehr, als vertraglich vereinbart. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist daher nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ein Interessenausgleich der Vertragsparteien herzustellen, wonach die Mieter bei derartigen Fallkonstellationen einerseits vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen können, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen müssen. In aller Regel bedeutet dies eine Kostenteilung.

Rechtsanwältin Sylvia Ottens, 15. Juli 2020

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