Mietminderung bei Wohnungsmängeln

Ist die Wohnung mangelhaft, ist der Mieter nur zu einer geminderten Mietzahlung verpflichtet. Aber nicht jeder Mangel berechtigt zu einer Mietminderung.

Ein Mangel liegt vor, wenn der Zustand der Mietsache von der vertraglich geschuldeten Soll-Beschaffenheit abweicht und der Gebrauch der Mietsache hierdurch nicht unerheblich beeinträchtigt wird.

In der Regel handelt es sich um technische Mängel, Substanzmängel am Bauwerk oder Umwelt- und Umfeldmängel. Ob von einem Mangel auszugehen ist, hängt zunächst davon ab, was die Vertragsparteien vereinbart haben. Fehlt es an einer Vereinbarung, kann der Mieter einer Wohnung nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist.  Hierbei sind Alter, Ausstattung, die Art des Gebäudes sowie auch die Miethöhe zu berücksichtigen. Der Mieter kann nur den technischen Standard erwarten, der dem zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab entspricht. Das heißt zum Beispiel, dass der Mieter einer Altbauwohnung den Vermieter nicht verpflichten kann, das Bauwerk nach dem neuesten technischen Standard zu dämmen. Auch wenn aufgrund der fehlenden Dämmung eine erhöhte Schimmelgefahr besteht, stellt dies keinen Mangel dar (Urteil des BGH vom 05.12.2018, VIII ZR 271/17). Der Mieter muss dann sein Heiz- und Lüftungsverhalten auch im Hinblick auf das eigene Nutzverhalten anpassen. Wer zum Beispiel viel duscht, muss auch viel lüften.

Liegt ein Mangel vor, ist der Mieter verpflichtet, diesen gegenüber dem Vermieter schnellstmöglich anzuzeigen, sofern der Vermieter den Mangel nicht schon kennt. Gleichzeitig sollte der Mieter den Vermieter unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auffordern und die Miete nur noch unter Vorbehalt leisten, um sein Recht auf Mietminderung zu wahren. Die Höhe der Minderung sollte dann zwischen den Vertragsparteien geklärt werden, gegebenenfalls unter Zuhilfenahme anwaltlicher Beratung.

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