Berechtigt der Lärm einer Nachbarbaustelle zur Mietminderung?

Der BGH hatte hierüber zuletzt am 29.04.2020 zum Az: VIII ZR 31/18 zu entscheiden. Ein Mieter minderte die Miete um 10 Prozent über den Zeitraum von 2 Jahren, weil in unmittelbarer Nachbarschaft auf einem seit Jahren unbebauten Grundstück ein Neubau errichtet worden war. Der BGH befasste sich zunächst mit der Frage, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Ob ein Mangel vorliegt, richtet sich danach, was die Parteien vereinbart haben, also nach der Soll-Beschaffenheit der Mietsache. Es ist davon auszugehen, dass in den wenigsten Mietverträgen die Beschaffenheit des Umfelds der Mietsache geregelt ist, so dass der Sollzustand danach zu ermitteln ist, was die Parteien unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte vereinbart hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss bekannt gewesen wäre, dass es alsbald zu einer erhöhten Lärmbelästigung kommen wird. Denn das Risiko einer Veränderung des Umfelds der Wohnung, so der BGH, könne nicht einfach allein dem Vermieter zugewiesen werden. Zudem gebe es keinen allgemeinen Erfahrungssatz, dass es beim Bauen immer zu Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen komme.

Der Mieter muss daher erst einmal beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung wesentlich beeinträchtigen. Die mit den Lärmstörungen verbundenen Mangelfolgen sind konkret darzulegen. Kann der Mieter eine wesentliche Beeinträchtigung beweisen, steht ihm aber auch dann kein Minderungsrecht zu, wenn der Eigentümer die Immissionen ebenfalls ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten hinnehmen muss. Das ist der Fall, wenn die Baustelle genehmigungs- und auflagengerecht und ohne Überschreitung von Lärmpegelrichtwerten und Ruhezeiten betrieben wird. Dann ist diese als ortsüblich anzusehen. Das wiederum muss der Vermieter beweisen.

Fazit: Baulärm in der Nachbarschaft rechtfertigt jedenfalls nicht generell eine Mietminderung.

Rechtsanwältin Sylvia Ottens, 29. Juli 2020

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