Aufgepasst mit Vereinbarungen im Gewerbemietverhältnis

Aufgrund der aktuellen Krisensituation hat die Bundesregierung eine gesetzliche Regelung getroffen, wonach der Vermieter das Mietverhältnis wegen Nichtzahlung der Miete für den Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 nicht außerordentlich und ordentlich kündigen darf, sofern der Mieter glaubhaft macht, dass seine Leistungsunfähigkeit im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie steht. Die Kündigungssperre gilt sowohl für Wohnraum- als auch Gewerberaummietverhältnisse. Die Mietzahlungspflicht bleibt demnach bestehen und es können Verzugszinsen entstehen. Der Rückstand aus dem vorgenannten Zeitraum muss spätestens bis zum 30.06.2022 beglichen werden, um eine Zahlungsverzugskündignug zu vermeiden.  Da es sich aber für beide Parteien um eine nicht vorhersehbare Situation handelt (z. B. Schließung des Ladenlokals aufgrund der Corona-Pandemie), könnte der Mieter gegebenenfalls Stundungsvereinbarungen oder vorübergehende Mietzinsanpassungen vom Vermieter verlangen, um die Krise zu überwinden. Werden Vereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien getroffen, ist bei Gewerberaummietverhältnissen Vorsicht geboten, da nachträglich getroffene Vereinbarungen bei fehlender Sorgfalt zur Aufhebung der erforderlichen Schriftform gemäß Paragraf 550 BGB führen können.  Gewerbemietverhältnisse, die über einen befristeten Zeitraum von mehr als einem Jahr laufen und aufgrund der Befristung nicht ordentlich kündbar sind, wandeln sich bei einem Schriftformverstoß in Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit um und können von beiden Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Frist jederzeit ordentlich gekündigt werden. Das Schriftformerfordernis gilt nicht nur für den ursprünglichen Vertrag, sondern auch für jede zwischen den Vertragsparteien im Nachgang geschlossene Zusatzvereinbarung.

Um die Schriftform zu wahren, muss die Vertragsurkunde und jede nachträgliche Vereinbarung von den Vertragsparteien eigenhändig unterzeichnet werden. Vereinbarungen per E-Mail oder einfachen Schriftwechsel sind unzureichend. Der Nachtrag muss auf den Ursprungsvertrag Bezug nehmen und es muss zum Ausdruck kommen, dass der ursprüngliche Vertrag unter Einbeziehung der Zusatzvereinbarung weiterhin Bestand haben soll. Hier sind im Einzelfall Besonderheiten zu beachten.

Rechtsanwältin Sylvia Ottens, 15. April 2020

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